Bydlení je jedním z témat, která budou rozhodovat o budoucnosti Kuřimi. Jaké bydlení, pro koho a kde? A proč je pro dostupnost bydlení důležité, aby město po dlouhé době začalo znovu rozšiřovat svůj vlastní fond nájemních bytů?

Řekněme hned na začátku jednu důležitou věc: Kuřim nemůže vyřešit ceny bydlení v celé České republice. Nemůže změnit úrokové sazby, ceny stavebních prací ani ceny pozemků. Nemůže sama napravit pomalé povolování staveb. A několik desítek městských bytů samozřejmě nezpůsobí, že nájemné na celém soukromém trhu v Kuřimi výrazně klesne.

To ale neznamená, že město nemůže dělat nic. Naopak. Kuřim může přestat pouze přihlížet tomu, jak se její vlastní bytový fond prakticky nerozvíjí, a začít budovat aktivní a dlouhodobou bytovou politiku. Proto říkáme: UŽ JE ČAS začít.

Kuřim roste. Dostupnost bydlení ale není samozřejmostí

Na první pohled by se mohlo zdát, že Kuřim problém s bydlením nemá. Ve městě se staví. A někdy opravdu hodně. 

Nejviditelnějším příkladem je Záhoří, kde vzniká celá nová městská čtvrť. Zastupitelé za sdružení Kuřimáci jsme byli proti tak rozsáhlé výstavbě v Záhoří a následně jsme pomáhali vyjednat plánovací slmouvy s developerem, které by tento růst podmiňovaly výstavbou potřebné infrastruktury. Výstavba v Záhoří už řadu let jede, ale neprobíhá rovnoměrně každý rok, ale po velkých etapách. Jen v roce 2023 bylo v Kuřimi dokončeno 197 nových bytů, v dalších letech se tak mimořádné množství nových bytů už neopakovalo, neboť developer výstvbu záměrně zpomalil zejména v reakci na růst úrokových sazeb hypoték, které zmrazily vysokou poptávku.

To je pro nabídku bydlení důležité. Soukromá výstavba je potřebná a město ji nemá nahrazovat. Jenže počet nově postavených bytů a dostupnost bydlení nejsou totéž.

Novostavby vznikající na komerčním trhu mají tržní ceny. Pro část obyvatel jsou dostupné, pro jinou část už nikoliv. A právě zde začíná úloha města.

Kuřim potřebuje soukromé, vlastnické, nájemní, družstevní, seniorské i obecní bydlení. Jednotlivé formy se nemají vzájemně vytlačovat. Mají se doplňovat.

Kuřim je městem, kde se hodně staví

Kuřim patří díky rozsáhlé nové výstavbě mezi města s velmi mladým bytovým fondem. V roce 2023 zde připadalo přibližně 10,5 dokončeného bytu na 1 000 obyvatel, což bylo vůbec nejvíc v celém Jihomoravském kraji. 

Masiví přírůstek komernčích novostaveb ale automaticky neznamená dostupnější bydlení pro všechny. Drahé novostavby drží průměrnou hladinu nájmů v ORP Kuřim vysoko nad republikovým průměrem. Výše čistého tržního nájemného (bez energií a služeb) v nových bytových domech v Kuřimi se pohybuje v průměru mezi 280 až 380 Kč za m² měsíčně. Konkrétní cena za metr čtvereční závisí především na velikosti bytu, jeho stavu a stáří budovy. 

Pro představu – tržní nájemné tak v Kuřimi extrémně výrazně převyšuje ceny obecních bytů. Pokud město Kuřim nabízí možnost pronájmu nebo výměny obecního bytu, nájemné se pohybuje pouze kolem 93 Kč za m² měsíčně. Výše nájemného je ve většině bytů 93,60 Kč/m²/měsíc (nejmenší nájemné je výše nájemného 80,40 Kč/m²/měsíc, nejvyšší 136,00 Kč/m²/měsíc. Kuřim sice začalo zvyšovat jednou za 3 roky nájemné o 20 %, ale tržní nájemné roste v současnosti rychlejším tempem.

Problém s dostupností bydlení už není jen problémem sociálně nejslabších

Když se řekne obecní byt, řada lidí si stále představí především sociální bydlení. Jenže právě to je pohled, který se podle nás musí změnit.

Dostupnost bydlení se postupně stala problémem mnohem širší části společnosti. Týká se mladých lidí, kteří začínají pracovat. Mladých párů, které chtějí založit rodinu. Lidí pracujících ve veřejných službách. Rodičů po rozpadu vztahu. Seniorů i domácností, které se na určitou dobu dostanou do obtížné životní situace.

Nejde přitom o to rozdávat někomu bydlení zdarma. Jde o to vytvořit rozumnou mezivrstvu mezi sociálním bydlením a plně komerčním trhem. A právě takovou roli může plnit městské nájemní bydlení. V současnosti ale s ohledem na nedostatečný bytový fond takto nefunguje. 

Začneme startovacími byty pro mladé Kuřimáky

Prvním konkrétním krokem, který prosazujeme, jsou obecní startovací nájemní byty pro mladé. Jejich smyslem nemá být celoživotní levné bydlení na účet města. Mají fungovat jako skutečný start.

Mladý člověk nebo pár na začátku pracovního života zpravidla nemá stejné příjmy jako o deset či patnáct let později. Současně řeší vybavení domácnosti, děti a další náklady spojené se založením rodiny. Právě v tomto období může několik let dostupnějšího nájemního bydlení zásadně pomoci.

Startovací byt má mladým lidem umožnit nadechnout se, vytvořit si finanční rezervu a později se přesunout do standardního nájemního, družstevního nebo vlastnického bydlení.

A má ještě jeden význam. Chceme dát mladým Kuřimákům větší šanci zůstat ve městě, ve kterém vyrostli.

Kuřim investuje nemalé prostředky do školek, škol, sportovišť, veřejných prostranství a služeb. Byla by škoda, kdyby mladí lidé po dokončení školy zjistili, že jedinou realistickou možností je odstěhovat se jinam, protože první samostatné bydlení v jejich městě je pro ně příliš drahé.

Neudržíme zde samozřejmě každého. Můžeme ale vytvořit jednu další možnost.

Co myslíme startovacím bytem?

Není to byt zdarma. Je to standardní nájemní byt vlastněný městem, určený podle předem stanovených a veřejných pravidel především mladým lidem a mladým rodinám. Počítáme s časově omezeným využitím takového bydlení (například do 35 nebo 40 let věku). Smyslem je pomoci v období, kdy domácnost začíná, nikoliv vytvořit privilegium na celý život. Pravidla musí být transparentní, kontrolovatelná a stejná pro všechny.

Dvacet let bez skutečného rozvoje obecního bytového fondu je dost

Kuřim dnes není městem bez obecních bytů. Má jich přes dvě stovky včetně bytů v domě s pečovatelskou službou, ale stačí to? Dnes se jasně ukazuje, že nestačí.

Problém je jiný. Po přibližně dvě desetiletí se tento fond systematicky nerozvíjel.

To mělo v minulosti určitou logiku. České obce po privatizaci bytového fondu obecně ustupovaly z role vlastníka nájemního bydlení a sám jsem dříve v kuřimském zastupitelstvu hlasoval pro prodeje obecních bytů. Veřejná podpora byla dlouhou dobu orientována zejména na sociální bydlení, které bylo spojeno s řadou omezení.

Hlavní roli při nové bytové výstavbě na 100 % převzal soukromý sektor. Chápejme, že vůbec není špatně, že hlavním tahounem bytové výstavby jsou developerské poslečnosti, ale veřejný sektor a zejména města na západě se podílí okolo 10 % na bytové výstavbě.

Jenže podmínky se změnily. Dostupnost bydlení je jeden z největších problémů v republice a některá města už pochopila, že se na stát nemohou spolehnout. Chtějí znovu být důležitým aktérem na bytovém trhu, který vyvažuje veřejné zájmy.

Bydlení se stalo jedním z hlavních finančních problémů domácností a zároveň se začal měnit přístup státu k podpoře dostupného nájemního bydlení. Politika, která mohla dávat smysl před dvaceti lety, nemusí být správnou politikou pro příštích dvacet let. 

Obecní bydlení v Kuřimi dnes

OBECNÍ BYDLENÍ V KUŘIMI DNES

Podle údajů města, se kterými pracujeme, má Kuřim:

179 běžných obecních bytů, z nichž převážnou část tvoří byty v bytových domech,

a dalších

57 bytů v domě na Zahradní, který kombinuje byty zvláštního určení, využívané především seniory, a sociální byty.

V sociálním režimu je zde aktuálně vyčleněno 20 bytů.

Ve velké části běžného městského bytového fondu se nájemné pohybuje kolem 93,60 Kč/m² měsíčně, byť konkrétní sazby se liší.

To ukazuje, jak významným nástrojem může obecní bytový fond být. Současně ale ukazuje jeho hlavní slabinu: bez nových bytů není možné tento nástroj nabídnout většímu počtu lidí ani vytvořit nové programy, například skutečné startovací bydlení.

Nechceme vytlačovat soukromé pronajímatele ani developery

Tady je důležité předejít jednomu nedorozumění.

Naším cílem není, aby město začalo konkurovat developerům a stavělo stovky bytů na prodej. Stejně tak nechceme vytlačovat soukromé pronajímatele.

To by nebylo ani realistické, ani rozumné.

Soukromý sektor bude i nadále vytvářet naprostou většinu nabídky bydlení v Kuřimi.

Město ale potřebuje mít vlastní omezenou část bytového fondu, se kterou může aktivně pracovat podle potřeb obyvatel.

Je to podobné jako u jiných veřejných služeb. Město nemusí provozovat všechno, co existuje na trhu. Existují ale oblasti, kde potřebuje mít vlastní nástroj, protože samotný trh nedokáže splnit všechny potřeby města.

Bydlení se podle nás právě takovou oblastí stalo.

Rozdíl mezi městským a tržním nájemným je obrovský

Podle aktuální nabídky se čisté tržní nájemné v novějších bytových domech v Kuřimi může pohybovat přibližně mezi 280 až 380 Kč za metr čtvereční měsíčně podle velikosti, stavu a konkrétního domu.

U řady obecních bytů je současná sazba kolem 93,60 Kč za metr čtvereční.

To samozřejmě neznamená, že všechny nově budované městské byty mají být pronajímány za dnešní historické sazby.

Naopak.

Nový systém dostupného nájemního bydlení musí mít ekonomiku nastavenou tak, aby byl dlouhodobě finančně udržitelný.

Nájemné musí přispívat na provoz domu, údržbu, vytváření rezerv i financování investice. Zároveň může být nižší než čistě komerční nájemné, protože město nepotřebuje maximalizovat krátkodobý zisk investora.

Právě v tom je jeho výhoda.

Byt není jen výdaj. Je to majetek města

Častou námitkou proti obecnímu bydlení bývá otázka: Kde na to město vezme peníze?

Je to naprosto legitimní otázka.

Stavět byty není zadarmo a nikdy nebudeme tvrdit opak.

Je ale rozdíl mezi investicí do objektu, který pouze spotřebovává další provozní peníze, a investicí do nájemního domu.

Po dokončení nájemního domu městu zůstává nemovitý majetek s dlouhodobou hodnotou a pravidelným příjmem z nájemného.

Proto se na takovou investici musíme dívat jinak než například na financování chodníku nebo parku.

Při správně nastaveném projektu lze kombinovat vlastní prostředky města, dlouhodobý úvěr, dostupné formy státní podpory a budoucí příjmy z nájemného.

Financování lze rozložit na desítky let, tedy na dobu odpovídající životnosti investice.

Nechceme kvůli bytům zastavit opravy ulic, školy, sportoviště ani další potřebné investice. Právě proto musí být každý bytový projekt od začátku postaven na samostatném a realistickém finančním modelu.

Žádné dobrodružství na účet městského rozpočtu.

A pozor: městské byty nejsou bezpracný příjem

Bylo by nepoctivé mluvit jen o výnosech.

Čím více bytů město vlastní, tím více práce a odpovědnosti s nimi má.

Domy potřebují údržbu a opravy. Je třeba řešit správu nájemních smluv, neplatiče, havárie, rekonstrukce uvolněných bytů i dlouhodobé investice do celých budov.

Městský bytový fond proto musí být profesionálně spravován.

Pokud chceme jeho počet postupně zvyšovat, musí s tím růst i kvalita správy. Aktivní bytová politika není jen postavit dům a přestřihnout pásku.

Je to práce na desítky let.

A právě proto ji potřebujeme začít připravovat nyní.

Nemusíme vždycky všechno stavět od nuly

Když se řekne obecní bydlení, automaticky si představíme nový městský bytový dům.

Nemusí to být jediná cesta.

Chceme prověřovat několik možností současně: výstavbu na vhodných městských pozemcích, rekonstrukci nebo přestavbu vhodných objektů, spolupráci s dalšími investory a také nákup již hotových bytů, pokud to bude ekonomicky výhodnější než vlastní výstavba.

Právě poslední možnost může být v některých situacích nejrychlejší.

Místo mnohaleté přípravy nového domu může město při vhodné nabídce získat několik dokončených bytů a začít je využívat prakticky okamžitě.

Rozhodovat ale musí čísla.

U každého projektu chceme porovnat cenu výstavby, nákupu, dostupné financování, předpokládané nájemné, náklady na správu a dlouhodobou návratnost.

Teprve potom má zastupitelstvo rozhodnout.

Startovací byty jsou začátek, nikoliv konec

Bytová politika města se nesmí smrsknout na jediný projekt.

Chceme proto vytvořit dlouhodobý plán rozvoje obecního nájemního bydlení v Kuřimi.

Musí odpovědět na několik základních otázek:

Kolik bytů město skutečně potřebuje? Pro koho mají být určeny? Jaký podíl mají tvořit startovací byty? Kolik bytů potřebujeme pro seniory? Jak pomáhat lidem, kteří se krátkodobě ocitnou v bytové nouzi? Má město některé byty využívat pro profese, které jsou důležité pro fungování veřejných služeb? Kde lze nové bydlení budovat, aniž bychom necitlivě zahušťovali stávající sídliště? A především – jak celý systém dlouhodobě financovat?

Nejdřív koncepce a ekonomika. Potom konkrétní projekty.

Druhým pilířem může být družstevní bydlení

Vedle městského nájemního bydlení chceme znovu otevřít také možnost družstevní výstavby.

Ta může nabídnout další cestu lidem, kteří nepotřebují sociální bydlení, ale zároveň je pro ně obtížné dosáhnout na běžné vlastnické bydlení.

Město přitom nemusí celý projekt financovat samo.

Jeho rolí může být například vložení vhodného pozemku, pomoc s přípravou projektu a vytvoření transparentních podmínek, zatímco budoucí obyvatelé se na financování svého bydlení přímo podílejí.

Družstevní model proto vnímáme jako doplněk, nikoliv náhradu vlastnického nebo nájemního bydlení.

Je zajímavý právě tím, že může spojovat dlouhodobý veřejný zájem, spoluúčast budoucích obyvatel a menší finanční zatížení města.

I zde ale platí stejné pravidlo: nejdříve důkladně prověřit právní a ekonomický model a teprve potom něco slibovat.

Myslet musíme také na seniory

Debata o bydlení se často soustředí na mladé rodiny. Demografický vývoj ale ukazuje ještě jednu velkou výzvu – stárnutí obyvatelstva.

Kuřim proto potřebuje současně rozvíjet bydlení a služby pro seniory.

Dům s pečovatelskou službou na Zahradní dnes nabízí 57 bytů, z nichž část tvoří sociální byty a část byty zvláštního určení obsazované především seniory.

Do budoucna ale bude potřeba uvažovat v širších souvislostech: od vhodných malometrážních a bezbariérových bytů přes pečovatelské služby až po připravovaný domov pro seniory pro občany, kteří už potřebují celodenní péči.

Bytová politika není jen politikou pro mladé. Je politikou pro celý život.

Kuřim nemá být městem jen pro ty, kteří si ji mohou dovolit

Blízkost Brna je obrovskou výhodou Kuřimi.

Má ale také svoji cenu.

Kuřim je součástí velmi žádaného prostoru brněnské aglomerace a poptávka po bydlení se promítá do cen nájmů. Podle dat, se kterými pracujeme, představuje nájem standardního bytu o ploše 60 m² v ORP Kuřim přibližně 26,9 % průměrného čistého příjmu domácnosti.

Za jedním statistickým procentem se ale skrývají konkrétní životní situace.

Mladý učitel. Zdravotní sestra. Prodavačka. Zaměstnanec místní firmy. Samoživitelka. Mladý pár, který přemýšlí o prvním dítěti.

Ne každý potřebuje pomoc města.

Ale město by mělo mít možnost reagovat tam, kde je to v jeho dlouhodobém zájmu.

Nechceme větší Kuřim za každou cenu. Chceme lepší Kuřim.

Téma bydlení souvisí ještě s jednou otázkou.

Kolik další výstavby Kuřim unese?

Naše odpověď zůstává stejná: rozvoj města musí jít ruku v ruce s jeho vybaveností.

Nechceme bezhlavě zastavovat Kuřim jen proto, aby přibývaly další a další byty. Každá větší nová čtvrť znamená také děti ve školkách a školách, auta na silnicích, potřebu veřejné dopravy, parků, sportovišť, zdravotních a sociálních služeb i další infrastruktury.

Soukromá výstavba proto musí mít jasná a předvídatelná pravidla a velcí investoři se musí odpovídajícím způsobem podílet na nákladech, které jejich projekty městu přinášejí.

Aktivní bytová politika není synonymem pro nekontrolovaný růst města.

Naopak.

Město, které vlastní část bytového fondu a má vlastní bytovou koncepci, získává možnost aktivněji rozhodovat o tom, jaké bydlení potřebuje a komu má sloužit.

Co tedy konkrétně chceme udělat?

Naším cílem není před volbami slíbit stovky levných bytů. Takový slib by nebyl důvěryhodný.

Chceme udělat něco méně efektního, ale podstatně užitečnějšího.

Začít.

Připravit dlouhodobou koncepci obecního nájemního bydlení. Vybrat první projekt startovacích bytů pro mladé Kuřimáky. Prověřit výstavbu i možnost nákupu hotových bytů. Využít dostupné státní finanční nástroje tam, kde budou pro město skutečně výhodné. Nastavit ekonomiku nového bydlení tak, aby nájem pomáhal dlouhodobě financovat investici a její správu. Připravit transparentní pravidla přidělování startovacích bytů. A zároveň prověřit model městské družstevní výstavby.

Nejde nám o jednu stavbu před dalšími volbami.

Jde nám o to, aby za deset nebo dvacet let měla Kuřim podstatně silnější vlastní bytový fond než dnes.

Bytová politika se nedá vybudovat za rok. Právě proto musíme začít hned.

Dvacet let bez systematického rozvoje obecního nájemního bydlení je dlouhá doba.

Nechceme dalších dvacet let čekat.

Kuřim nemůže vyřešit českou bytovou krizi. Může ale využít možnosti, které jako město má: svůj majetek, pozemky, schopnost dlouhodobě investovat, dostupné finanční nástroje a možnost plánovat na desítky let dopředu.

A především může rozhodnout, že bydlení už nebude téma, ke kterému se radnice vrací jen tehdy, když vznikne akutní problém.

Chceme z něj udělat dlouhodobou městskou politiku.

Pro mladé lidi, kteří chtějí zůstat v Kuřimi.

Pro rodiny, které zde chtějí vychovávat děti.

Pro profese, které naše město potřebuje.

Pro lidi, kteří se na určitou dobu dostanou do složité životní situace.

A pro seniory, kteří chtějí důstojně zestárnout ve městě, které je jejich domovem.

Startovací byty jsou první krok. Družstevní bydlení může být druhý. Dlouhodobě rostoucí a dobře spravovaný městský bytový fond je cíl.

Protože Kuřim je náš domov.

A UŽ JE ČAS začít řešit dostupnost bydlení.